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[按揭贷款] 关于房贷的几点真相

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发表于 2018-10-15 17:46:30 | 显示全部楼层 |阅读模式
                                                                                                   
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老规矩,每周例行一篇干货。 买房这件事,大部分人都是新手。而在选好了房子,去银行贷款的时候,很多人也都是懵逼的。 今天就跟大家聊聊房贷。 01  关于贷款 首先,一定要重视处女贷。 所谓处女贷,就是你的首次房贷。
处女贷大概率是你这辈子能借到的最便宜的钱。 很多时候,连余额宝都能给到你4%左右的利率,而大部分处女贷的利息,依然是基准利率的1-1.2倍之间,也就是5-6%;这样子的便宜钱,还能借30年,你去别的地方,打着灯笼都找不到。 5%代表着什么?现在很多安全的银行理财收益都已经超过了5%。

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所以,哪怕你能全款买房,你也要贷款去买,哪怕你什么都不干,就把贷款钱放理财,都完全能顾得上利息,甚至还会有盈余。 除此以外,你还可以用处女贷去撬动杠杆。 如果你有30万,你就能撬动70万的贷款。
如果你有300万,你就能撬动1000万的资产。 而你只需要交出你的银行流水就可以,不需要太多苛责的担保,不需要抵押房抵押车就可以完成一次完美的空手套白狼。  所以,一定要最大化的去运用这笔最便宜的钱。怎么最大化地运用呢?贷最大的额度,选最长的还款期限。 借处女贷的时候,只要你能抗住最开始的月供,那么一定是越多越好,越久越好,哪怕算上最后多出的利息,你依然会是赚的。
02  关于还款 等额本金还是等额本息? 等额本息:本金逐月递增,利息逐月递减,月还款数不变。 等额本息法最重要的一个特点是每月的还款额相同,从本质上来说是本金所占比例逐月递增,利息所占比例逐月递减,月还款数不变,即在月供“本金与利息”的分配比例中,前半段时期所还的利息比例大、本金比例小,还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。 等额本金:本金保持相同,利息逐月递减,月还款数递减。 等额本金法最大的特点是每月的还款额不同,呈现逐月递减的状态;它是将贷款本金按还款的总月数均分,再加上上期剩余本金的利息,这样就形成月还款额,所以等额本金法第一个月的还款额最多 ,然后逐月减少,越还越少。 举个例子:
申请了一笔100万的贷款,按商贷4.9%的基准利率,暂且不考虑利率上浮。 30年等额本息:还款总额191.06万、利息91.06万、月供5307.27元; 30年等额本金:还款总额173.7万、利息73.7万、月供6861.1元(每月递减11.34元,最后一期还2789.11元)。 数据上看,等额本息比等额本金多了17.36万利息,但我还是建议你用等额本息,为什么? 两个理由: 一、还款压力更小。 一般人购房,付完首付,口袋只剩零碎。 再加装修款,或者买辆车,资金压力会很大。 按上面的例子,选择等额本金,前期还款要比等额本息多还1500多。毫无疑问,能在前几年多给自己喘口气的机会。 等过138个月,等额本息还款才比等额本金还款额更多。但随着工作经验和收入的增加,11年后,房贷压力已经不是你生活的主要矛盾了。 二、投资收益率。 用等额本息还款,每月少还1500多元。如果拿这笔钱出去投资,只要收益率大于4.9%(上浮10%也只有5.39%)你就不吃亏。 现在想跑赢5%简直不要太容易。 在支付宝上找找看,很多固定收益产品,收益都在5%以上。 30年后,加上复利,你的专项账户的资金一定会大于多还的17多万利息。               
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